Beyaz Yakalı Alamayınca mı Konut Sorunu Konuşulmaya Başlandı? Konut Fiyatları Düşer mi?

Pakette belirtilen faiz oranı üstünden hesap yapıldığında, 10 yıl geri ödemeli aylık 28 bin liraya geliyor. Bu geri ödeme alt gelir kümesini aslında çemberin dışında bırakıyor. Orta gelir kümesi için de çok mümkün görünmüyor. Yüksek enflasyon dikkate alındığında bu negatif gerçek faiz. Sermaye birikimi olanların cebine artı para koyup krediyle konut aldırmak. Esasen konut alma imkanına sahip olanlara, bunu daha imkanlı ve cazibeli hale getiriyorsunuz. Planlama açısından bakıyorum; 80’lerden itibaren, bilhassa de 2000’lerden bu yana uygulanan neoliberal siyasetlerin sonucu. Özel kesim arzı yoluyla borçlandırarak konut edindirme temelli siyaset ile Sermaye en süratli halde yatırımının karşılığını geri alabileceği ve en çok kar edebileceği kümeleri hedefledi. Dar gelir kümeleri için toplumsal siyaset bağlamında konut projesi üretilmedi. Ben daha evvel de bunu lisana getirdim. konut krizi tüm bu süreç boyunca alt gelir kümesi için vardı. Lakin, kurun çok pahalanması, yüksek enflasyon, konut maliyetinin aşrı artışıyla konut krizi yakın periyotta orta sınıfa sirayet etti. O vakit daha görünür oldu.

Elbette, temelde iktisat siyasetlerinin değişmesiyle geldik. TOKİ, Etraf, Şehircilik ve İklim Bakanlığı çok önemli yetkilerle donatıldı, merkezileştirildi. Bu kurumlar sermaye kümelerine nazaran siyaset geliştirdi. Toplumsal siyaset önceliğini kaybetti. Konut Piyasası özel bölüme bırakıldı. Özel kesim eliyle konut sunusunu artırmayı hedeflerseniz yatırımcıların yer seçimi ve konut tipolojisi ile konut sunusuna razı olursunuz. Bu sunuda toplumsal siyaset öncelikli değildir.

Merkezileşmiş kurumların yetkisiyle 20 yıldır orman alanları, havzalar, kıyılar üzere doğal etraf pahaları yüksek olan ve temelinde yapılaşmaya açmak istemediğimiz alanlar da dahil olmak üzere çok geniş bir arsa sunusu yapıldı. Bu alanlar konut üretimi için en cazip alanlar oldu. Ancak kime üretildi? Gelir seviyesi yüksek kesite öbür bir deyişle piyasa konutlarından satın alabilecek kısma. Bunlar yapılırken kentsel altyapı sorunu, okul alanları, kentsel donatılar dikkate alınmadı. Aile ömür döngüsü dikkate alınmadı.

Yani, yeni evlendiğinizde muhtaçlık duyduğunuz konut diğerdir. Tek çocukla öteki, iki çocukla öbür. Çocuklar okula başladığında farklı. Üniversiteye gittiğinde artık çocuk bağımsızdır. Anne babanın okulla irtibatlı olması gerekmez. Tüm bu süreçlerde muhtaçlık duyulan konut büyüklüğü, pozisyonu farklı olur. Biz bunları hiç tartışmadık. Piyasa kendisi için en karlı olanı sundu hem pozisyon hem de konut tipolojisi olarak. Devlet bunu teşvik etti. Alım gücü olanlar da bu konutlardan aldı. Bu sistem içinde ne alternatif konut sunu biçimimiz ne de toplumsal konut siyasetimiz yok.

1970’lerde örneğin KİT lojmanları vardı. 80’lerde TOKİ kanunu ile krediler verilmeye başlandı. Küçük girişimcilere ve kooperatiflere kadar. Artık bunlardan kelam edemeyiz.

TOKİ çok aktif kullanılabilirdi. Fakat kamu siyasetini kurmak yerine sermaye temelli bir siyaset sundu. Buna örnek olarak hasılat paylaşımlı konut projelerini verebiliriz. Denildi ki “Lüks konut üretip buradan elde edilen karla dar gelirler için konut üretilecek”. Ünlü sosyolog Manuel Castells, “Ekonomik olarak efektif talep seviyesinin altında kalan aileler için konut imaline kamu dayanağı, özel kesime kar aktarılmasının bir yoludur” diyor. Bizim yaşadığımızla örtüşüyor.

TOKİ, konutların yüzde 17’sini dar gelirliler için üretiyor. Bunu da üçe ayırıyor. En alt gelir kümesinden konut sahibi olanlar yüzde 2.5. Çok küçük bir oran yani.

Asıl bu yıl sorun olacak. Üniversiteye girişte baraj kalktı. Bu öğrenci sayısını daha da artıracak. Daha fazla öğrenci büyük kentlere gerçek akabilir. Eylül ayına dikkat.

Aslında başladı bu küçük küçük. Pandemi sürecinde işini kaybedenler oldu. Bilhassa çiftlerden biri kaybedince tek maaşla mevcut kira karşılanamadı. Ne yaptı, bir alt kademedeki niteliksiz konut alanlarında daha küçük konutlara taşınmak zorunda kaldı. Mesela Kadıköy’de Moda’dan E-5’in üstüne taşındı. Bu siyasetlerle evet. Bilhassa pandemi periyodundaki faiz siyasetleri ile konut satışları sermaye birikimi olan şahısların elinde toplanmış oldu. Bu durumda bundan bu türlü 2 ve 3. el satışlarının konutu elinde tutan şahıslarının safına kaldığını söyleyebiliriz. Dar gelir kümeleri zati bu piyasa sisteminin içine hiç dahil edilmemişti. Ekonomik konjonktür gereği orta gelir kümeleri için de o piyasaya girmek artık çok zorlaştı. Ben bunun çok önemli bir toplumsal kriz olduğunu düşünüyorum. Alt ve orta gelir kümesi çok önemli bir mülksüzleştirmeyle karşı karşıya. Çok önemli bir kentsel adaletsizlik ve eşitsizlikle karşı karşıyayız.

Üst gelir kümeleri daha nitelikli, daha büyük, etraf kalitesi görece daha âlâ bir yere geçmeyi ister. Eski konutunu ya kiraya verir ya da satar. Satılan ya da kiralanan bu konutlar çoklukla ekonomik olarak görece daha fakir bölümlerce doldurulur. Bir gelir kümesinin bir alt gelir kümesine o konut alanını bırakması kelam konusu olur. Bu süreç yurt dışından gelen göçle birlikte çöktü. Bu alanlar göçmenler tarafından alınmaya yahut kiralanmaya başlandı. Münasebetiyle kirası ve bedeli düşmesi beklenen konut alanlarında emlak kıymetleri tam bilakis arttı. Örneğin Fatih’ten Başakşehir’e hakikat konut hareketlilik sonucu boşaltılan konutlara görece alt gelir kümelerinin yerleşmesi beklenirken bu alanların göçmenlerce doldurulduğunu görüyoruz. Emlak pahaları bu taleple birlikte, konut stoku eski ve niteliksiz olmasına karşın, arttı. Emsal durumu Bakırköy merkez, Zeytinburnu için de söyleyebiliriz.

İlçe bazında Beşiktaş merkezi, Kadıköy merkezi ve Bakırköy’de bu durum var. Sarsıntı açısından riskli kalitesiz konutlar, fakat istek var. Gerekirse bir daireyi birden fazla kişi paylaşıyor. İşe yürüyerek gidip gelme ya da tek bir toplu taşıma aracı kullanarak işe gitmek amaç. En az ulaşım harcaması yapabileceği yerleri seçiyor. Üst gelirin o denli bir ıstırabı yok. Yakıt çok kıymetli olsa da merkezin uzağındaki konutuna gitmeyi sorun etmiyor. Burada yeniden en zorda kalan orta gelir kümesi. Onları “TEM kenarı”, “E6 kavşağı”na yakın diye reklamları yapılan sitelere yerleştirmiştik. Ancak artık özel aracıyla yakıt ve yol geçiş fiyatlarını karşılayamaz hale geldi.

Harmoni yok oldu. Bir bina yapıldığında yalnızca o konutu satın alabilenler yaşıyor başkaları dışarıda kalıyor. Aşikâr bir periyot sonunda seçkinci, yalnızca yeri tüketebilenlerin gruplandığı alanlar oluşuyor. Sosyo ekonomik yapılara nazaran ayrılmış kümeler. Meğer farklı gelir kümelerinden insanların bir ortada oturması imkanı bu çok kıymetli. Biz çocukken her gelir kümesinden arkadaşımız vardı. Her profilden insan tanıyorduk. Bugün o denli bir mümkünlük kaldı mı? Makul bir ekonomik imkana sahip insanların kullandıkları başka ekonomik profiller ile karşılaşmadıkları yerlerden oluşur oldu kent artık.

O denli: Hayat daima bu türlü çaresiz, daima bu etraf ve beşerlerle geçecek niyeti ağır basıyor. Bunu değiştirme talihi yokmuş üzere algılayabilir mi? Bence algılayabilir. Bir model göremiyor önünde. Toplumsal geçirgenlik yok oluyor. Halbuki en temel araç yerin kendisidir geçirgenlik için. __Kayıtsız kalıyoruz. Yoksulluk dediğimiz şeyi bir kısım reddediyor değil mi bugün? Yoksulluğun olmadığına inanıyor. Telefonun var diyor, saçını boyatmış diyor, deri ceketi var diyor. Âlâ eğitim alamamak, düzgün sıhhat hizmetinden faydalanamamak, toplumun başka katmanlarıyla bir ortaya gelememek, sıkıntısını düşünceni siyaset sistemine anlatamamak da bir yoksulluk değil mi?

Asıl sorun bu bölgelerde çok arazi edinimi. Bunlar tarım alanı olarak kullanılan, yerleşim ünitelerinin dışında, çevresel ekolojik pahası yüksek yerler, ekseriyetle de ziraî alanlar. Artık kırsal alanlarda da 2 ve 3’üncü el arazi satışlarını görmeye başladık hem de çok yüksek emlak kıymetleriyle bu tarım topraklarının ya da kırsal arazinin kaybı yanı sıra köylünün mülksüzleştirilmesi tıpkı vakitte. Yakın vakitte parçalanmış tarım yerleri, çok büyük etraf sorunları, çok önemli altyapı maliyetleri ve kaçak yapıla, , bekliyor. “Aman ne olacak şuracığa bir minik bungolov kondurayım, bir tinyhouse yapayım” demekle olmaz. Ekosisteme açtığımız her gedik bütünü tesirler. Temiz bir şey yapıyorum diyerek yasallaştırılamaz bu durum. Çanakkale köprüsüyle birlikte Assos, Edremit körfezi, Ayvalık, Datça, Muğla, Marmaris üzere pek çok alanda yaygın olarak yaşanıyor bu durum. Konuta parası yetmeyen de pahalanır diye toprağa yöneliyor. Şu an gayrimenkul satışlarının yüzde 60’ının arazi, yüzde 40’ının konut olduğuna ait datalar var. Kırdaki bu hareketi gayrimenkul kesimi tetiklemiş durumda. Ekoköy ismiyle pek çok projenin reklamını görür olduk.

• Yalnızca finansal siyasetleri içeren siyasetlerden vazgeçilmeli.

• TOKİ devletin elindeki en kullanışlı kurumlardan/araçlardan biri. Orta ve dar gelirli kümenin konut ve barınma hakkını gözeten siyasetler geliştirmeli. Bunun için acil harekete geçilmeli. Şayet toplumsal sorunların önünü almak niyeti varsa. Devlet konut meselesinin tahlilinde öncü rolü üstlenmeli.

• “Devletin faal olduğu bu model bizim ekonomik sistemimize uymaz” diyenler olacaktır. Lakin bu akut bir periyot. Bu kriz periyodunda devlet sorumluluğu almalı, öncü rolünü üstlenmeli. Konut arzını yalnızca özel dala bırakmamalı.

• Merkez bölgelerindeki konut alanların dönüşümünde devlet faal rol üstlenmeli. Yerinden etmeden dönüşümün gerçekleştirilmesinde kuralları belirleyen olarak rol almalı.

• Birden fazla konutu olanlara basamaklı vergi sistemi uygulanmalı.

• Tek konuttan fazla kiralık konutu olan da basamaklı bir vergiye tabi tutulmalı.

• Özel bölüme bırakılmış ve konut edindirme temelli konut siyasetine alternatif siyasetler geliştirilmeli. Örneğin uzun periyotlu olarak kullanım hakkının kiralanması üzere.

• Arsa sahipleri arsa hissesi mutabakatlarında alt barem üstüne çıkan her paha için ek vergilere tabi tutulmalı.

• Muhakkak bir büyüklüğün üstünde konut üreten inşaat şirketlerine üretilen konutların belirli bir oranını (%10, %20) dar gelirliye tahsis edecek düzenlemeler getirilmeli.

• Kiraya üst limit getirilmeli.